Il «Preliminare di preliminare» nella prassi della contrattazione immobiliare

Un vincolo contrattuale di tipo preliminare può sussistere anche sulla base di una proposta d’acquisto immobiliare (redatta sui tipici moduli utilizzati dagli agenti immobiliari) ritualmente accettata da parte del venditore. Si è ritenuto infatti che la proposta irrevocabile d’acquisto sottoscritta dall’aspirante acquirente e, per accettazione, dal soggetto venditore si configuri come un vero e proprio contratto preliminare qualora siano precisati i soggetti, l’oggetto, il prezzo e il termine per la stipula del contratto definitivo1.

In passato alcune interpretazioni, sia in dottrina che in giurisprudenza2, hanno sostenuto che la proposta d’acquisto, ancorché accettata dal venditore, se prevede l’obbligo di addivenire alla stipula di un successivo atto preliminare e di conseguenza al rogito, non genera il diritto alla provvigione per il mediatore se non dopo aver concluso il contratto preliminare. Secondo questo orientamento, in tale fattispecie la proposta d’acquisto non è altro che un “preliminare di un preliminare” che, per qualche motivo, potrebbe anche non concludersi. In particolare Cass. 2.04.2009 n. 8038 ha affermato che “è esclusa la validità dell’accordo raggiunto dalle parti avente ad oggetto l’impegno a concludere in futuro un contratto con effetti obbligatori che le avrebbe vincolate a stipulare successivamente la vendita definitiva (preliminare di preliminare) per mancanza di causa. La funzione dell’art. 2932 c.c. che instaura un diretto e necessario collegamento strumentale tra il contratto preliminare e quello definitivo è quella di realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti, e non può comprendere anche l’obbligo ad obbligarsi. L’accordo intervenuto tra le parti nel corso delle trattative è da considerarsi mera “puntuazione” e, come tale, non vincolante tra le parti”.

Stante l’esistenza di un contrasto giurisprudenziale sul punto, la questione è stata sottoposta al vaglio delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione le quali, con la sentenza 6.03.2015 n. 4628 hanno affermato che La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l’esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale”.

La stessa sentenza n. 4628/2015 ha precisato che “In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale”.

Con tale sentenza, pronunciata a Sezioni Unite, la Corte di Cassazione ha dunque riconsiderato l’argomento più volte dibattuto riguardante il valore giuridico da riconoscersi alla proposta d’acquisto accettata e, in particolare, ha superato le precedenti interpretazioni giurisprudenziali e dottrinali secondo cui la proposta d’acquisto accettata, seguita da un successivo (ed ulteriore) passaggio contrattuale (il preliminare, appunto) debba ritenersi superflua o addirittura nulla per mancanza di causa (sul punto si ritornerà più avanti, nel capitolo relativo alla provvigione del mediatore).

In base all’art. 1755 c.c. il diritto del mediatore di ricevere la provvigione è subordinato alla conclusione dell’affare: la giurisprudenza ha chiarito che, per conclusione dell’affare, deve intendersi il compimento di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto ad agire in giudizio per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno.

Pertanto la conclusione di un contratto preliminare è sufficiente a far sorgere tale diritto3, anche qualora non sia poi seguita la stipulazione del contratto definitivo.

Inoltre diverse interpretazioni giurisprudenziali riconoscono il diritto del mediatore alla provvigione anche nei casi in cui vi sia stata l’accettazione da parte del venditore della proposta d’acquisto sottoscritta dal promissario acquirente, senza che, successivamente, sia stato stipulato alcun contratto preliminare né definitivo. Si è ritenuto infatti che la proposta irrevocabile d’acquisto, sottoscritta dal promittente venditore e dal promissario acquirente, si configuri come un vero e proprio contratto preliminare qualora siano precisati i soggetti, l’oggetto, il prezzo e il termine per la stipula del contratto definitivo4.

Si rimanda a quanto detto supra, per quanto riguarda la validità del cosiddetto “preliminare di preliminare”, termine che viene usato per identificare una proposta d’acquisto il cui testo preveda la successiva stipulazione di un contratto preliminare seguito poi da un contratto definitivo di compravendita.

In particolare, per quanto riguarda il diritto del mediatore alla provvigione nelle ipotesi di “preliminare di preliminare”, va detto che, sulla scia della citata sentenza n. 4628/2015 emessa dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite, alcune pronunce giurisprudenziali hanno riconosciuto il diritto alla provvigione sulla base di una proposta d’acquisto, accettata dal venditore, nella quale sia previsto che, successivamente alla proposta, le parti stipulino un contratto preliminare seguito poi da un contratto definitivo di compravendita5.

In epoca più recente, però, la giurisprudenza di legittimità è tornata su posizioni più rigide ed ha escluso il diritto alla provvigione mediatoria in ipotesi di “preliminare di preliminare”. Si veda a tal proposito Cass. 19.11.2019 n. 30083 secondo cui “In tema di mediazione immobiliare, deve essere escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.”. Si veda altresì Cass. ordinanza 10.04.2020 n. 7781 secondo cui “Deve essere escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento”.