Conversione da SpA a SICAF immobiliare

Quando si parla di cedolare secca ci si riferisce a un regime di tassazione sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali sui redditi da locazione, che garantisce peraltro l’esenzione da imposta di registro e da imposta di bollo, tributi ordinariamente dovuti sui contratti di locazione.

Tale regime sostitutivo prevede principalmente due aliquote, al 10% e al 21%, che possono essere applicate in base alle caratteristiche specifiche del contratto, come si vedrà dopo.

È un’opzione possibile solo quando il contratto di locazione è tra persone fisiche e riguarda immobili a uso abitativo, dunque non vale per quelli destinati ad attività d’impresa o professionali. Va notato inoltre che la legge di bilancio per il 2021 ha introdotto alcune novità, che riguardano soprattutto gli affitti brevi e che vedremo meglio insieme alla fine di questa guida.

Cos’è la cedolare secca

“Si prevede un contratto 4+4 con cedolare secca”. È una frase che si sente ripetere spesso, soprattutto quando a cercare casa è uno studente. Ma cosa significa di preciso? Prima di tutto, l’indicazione 4+4 fa riferimento agli anni di durata dell’eventuale accordo: il locatore mette a disposizione dell’inquilino il proprio immobile per 4 anni, con possibilità di rinnovo per altri 4.

Per quanto riguarda la cedolare secca stiamo invece parlando, come accennato proprio poco fa, di un regime opzionale valido per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo e stipulati tra persone fisiche, introdotto anche allo scopo di contrastare il fenomeno degli affitti in nero.

Le principali caratteristiche sono:

• il pagamento di un’imposta sostitutiva di Irpef e addizionali comunali e regionali sul reddito che il locatore consegue dall’affitto di quell’immobile,
• l’esenzione dal versamento dell’imposta di registro e di bollo per la registrazione, ma anche per la proroga o per l’eventuale risoluzione del contratto.

Chi può scegliere il regime di cedolare secca

Il regime di cedolare secca può essere scelto dal proprietario dell’immobile o dal titolare di diritto reale di godimento (per esempio un usufruttuario).

Se i titolari sono più di uno, ciascuno di loro può decidere liberamente di applicare questa formula senza che gli altri ne siano in qualche modo condizionati.

Bisogna però sapere che, una volta scelto questo regime di tassazione, sarà valido anche per tutte le pertinenze della casa, come un box o una cantina, locate congiuntamente all’abitazione.

Inoltre, si rinuncia alla possibilità di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa anche la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Quando si applica

La cedolare non si applica in modo automatico, ma è un’opzione che può essere esercitata al momento della registrazione del contratto, attraverso la compilazione dell’apposito modello RLI dell’Agenzia delle Entrate.

In alternativa, si può scegliere la cedolare secca durante gli anni successivi e, comunque, quando viene prorogato il contratto.

Quando l’opzione non è esercitata all’inizio, la registrazione del contratto segue le regole ordinarie e in questo caso l’imposta di registro e l’imposta di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha poi l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.

Contratto d’affitto transitorio

Il contratto d’affitto transitorio è previsto sempre per immobili a uso abitativo, ma viene utilizzato per esigenze temporanee e che non siano turistiche. Ha una durata massima di 18 mesi e prevede, proprio come una normale locazione, il pagamento di un canone periodico. Anche questa formula è possibile optare per la cedolare secca.

Affitti brevi

L’espressione affitto breve fa riferimento a un contratto di locazione di una durata non superiore ai 30 giorni. Vi sono equiparati anche i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario. In ogni caso, resta possibile l’applicazione della cedolare secca con aliquota al 21%.

A quali immobili si può applicare

Il contratto con cedolare secca può essere applicato a tutti quegli immobili che appartengono alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati).

Può inoltre essere esercitata anche per contratti di locazione di tipo strumentali, che stiano però stati stipulati nel 2019. In questo caso, i locali commerciali devono rientrare nella categoria C1 e non superare i 600 metri quadri di superficie, escluse le pertinenze. Può però essere applicata solo l’aliquota al 21%.

Le aliquote della cedolare secca

Le aliquote della cedolare secca sono due, come già dicevamo all’inizio:

• 21% – viene applicata sui contratti di affitto a canone libero, naturalmente sempre per immobili a uso abitativo.
• 10% – caso previsto per i contratti a canone concordato. Si tratta di norma di locazioni per case che ci trovano in comuni con carenze di disponibilità abitative (come Bologna, Firenze, Milano, Roma o Napoli) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa indicati dal CIPE (Comitato interministeriale per la programmazione economica e lo sviluppo sostenibile)

A chi conviene? Tutti i pro e i contro

La cedolare secca viene scelta perché presenta diversi vantaggi. Ci sono, però, casi nei quali non conviene, in particolare quando l’aliquota è al 21%.

Prima di tutto, bisogna tenere presente alcuni elementi da valutare caso per caso. Il reddito che proviene dalla locazione con regime di cedolare secca è escluso dal reddito Irpef complessivo e su di esso non possono essere fatte valere agevolazioni o detrazioni fiscali.

Dunque, chi può beneficiare di importanti detrazioni (derivanti, ad esempio, da opere di ristrutturazione o efficientamento energetico di un’abitazione) avrà meno interesse ad applicare la cedolare secca per poter recuperare le detrazioni valide ai soli fini Irpef.

Parimenti, chi ha redditi Irpef alti – ai quali si applicano aliquote fino al 43% – e magari poche detrazioni, avrà maggiore interesse ad applicare la cedolare secca.

Come già si accennava all’inizio, a partire dal 1° gennaio 2021 sono entrate in vigore alcune novità che riguardano in particolare la cedolare secca per gli affitti brevi.

Più nel dettaglio, si potrà scegliere questo regime di tassazione per un massimo di quattro appartamenti. Oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale