Le Locazioni brevi ad uso turistico

Le locazioni ad uso turistico, pur essendo tipicamente delle locazioni abitative, non sono regolate dalla legge n. 431/1998.

Infatti, l’art.1, comma 2 lettera c), della stessa Legge 431/1998 esclude espressamente l’applicazione «agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche» degli articoli 2 (sistema «a cascata» convenzione/decreti etc.), 4-bis (contratti tipo), 7 (condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio), 8 (agevolazioni fiscali) e, soprattutto, 13 (nullità per patti contrari alla legge). Rimane applicabile l’art. 1, co. 4, della Legge 431/1998 secondo cui per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta a pena di nullità.

Pertanto le locazioni aventi “finalità turistiche” – non essendo regolate dalla legge n. 431/1998 sulle locazioni abitative ed essendo state abrogate, proprio dalla legge n. 431/19981, le precedenti norme sulle locazioni abitative contenute nella legge n. 392/1978 e nel D.L. n. 333/1992 – trovano la propria regolazione nelle cd. norme generali di diritto comune in materia di locazione contenute nel codice civile (artt. 1571 e ss. c.c.) e nelle ulteriori norme “speciali” di cui parleremo infra.

In epoca più recente è intervenuto il D.Lgs. 23.05.2011 n. 79 (cd. “Codice del Turismo”) il quale, all’art. 53, ha ribadito il principio sopra espresso stabilendo che “Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione”.

Dunque la finalità turistica della locazione è basata su una concezione soggettiva, ossia l’uso turistico non deve essere una qualità intrinseca dell’immobile, bensì il motivo o finalità che spinge il conduttore a prendere l’immobile in locazione.

Si ritiene quindi indispensabile la specificazione in contratto delle finalità turistiche che ne hanno determinato la stipula, con diritto del locatore alla risoluzione per inadempimento entro 3 mesi dalla scoperta, nel caso in cui l’immobile venga utilizzato dal conduttore per esigenze abitative primarie, ai sensi dell’art. 80 Legge 392/1978).

La sharing economy è un concetto che si è andato affermando negli ultimi decenni, declinato in vari modi e applicato a diversi settori economici e sociali.

Il prestigioso Oxford Dictionary ha introdotto il termine sharing economy nel 2015 definendola come “an economic system in which people can share possessions, services, etc., usually by means of the internet”, ossia un sistema economico in cui beni o servizi sono condivisi tra individui privati, gratis o a pagamento, attraverso Internet.

Dunque la sharing economy (definizione che viene comunemente tradotta in italiano con i termini economia collaborativa, economia condivisa o della condivisione), è un modo di distribuire beni e servizi che differisce dal tradizionale modello di attività economica che vende beni o servizi ai consumatori avvalendosi di personale dipendente o di collaboratori.

Nell’economia della condivisione, si dice che le persone fisiche prendano in locazione o “condividano” beni mobili e immobili come la propria auto, casa e tempo personale con altri soggetti in modo peer-to-peer.

L’economia collaborativa è una nuova modalità di mercato in cui le relazioni tra i vari soggetti avvengono in maniera orizzontale e sono basate su meccanismi di fiducia e reputazione. Grazie alla tecnologia e alla rete internet le transazioni vengono facilitate, offrendo ai consumatori vantaggi in termini di prezzo e di accesso ai beni e servizi desiderati.

Airbnb, al pari di numerose altre organizzazioni di Online Travel Agency (OTA), quali ad es. Booking.com, Homeaway.it (oggi vrbo.com) etc. è un tipico prodotto della sharing economy.

La logica commerciale seguita da queste società è semplice e consiste nella creazione di valore dalla messa in contatto tra proprietari (privati) di immobili sfruttabili ad uso turistico con potenziali conduttori interessati ad una alternative accomodation, esercitabile su scala globale attraverso portali web.

Negli ultimi anni l’attività degli intermediari e delle cd. O.T.A., quali la citata Airbnb, ha favorito enormemente la diffusione dei contratti di locazione immobiliare breve quale forma di accomodation alternativa a quella tipica alberghiera, diffusione che si è ridotta solo in parte durante il periodo di lockdown dovuto all’emergenza sanitaria da Covid-19.

Tutto ciò ha determinato un enorme giro di affari sommerso, al quale lo Stato italiano ha reagito introducendo la c.d. «tassa Airbnb»2 prevista dall’art. 4, D.L. 24.04.2017 n. 50, convertito dalla Legge n. 96/2017).

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